«

»

Kastanjewetering in verzet tegen truc bouwhoogte

Nieuwbouwstrook aan de achterzijde van de woningen aan de Kasteelwetering Harnaschpolder.

Nieuwbouwstrook aan de achterzijde van de woningen aan de Kasteelwetering Harnaschpolder.

Tien jaar geleden is het bestemmingsplan Harnaschpolder vastgesteld en is de bouwhoogte op het Ecoveld van de gemeente vastgesteld op 7 meter hoog.

Elke tien jaar vindt revisie plaatst. En na verzet van de Kastanjeweting bewoners tegen een verhoging naar 10 meter blijft dat op het eerste gezicht ook zo.

Alleen zit er een giftig addertje onder het gras. Eigenlijk komt het erop neer, dat de gemeente de maximale bouwhoogte van 7,0m met een afwijkingsbevoegdheid toch naar 9,9 m kan verhogen. Dit is een laffe poging om de bewoners in de maling te nemen. Verbloemen met een abnormale marge van 28%.

Drie maal hebben de bewoners een uitnodiging aan de gemeente gestuurd om samen een
oplossing te vinden. Wethouder De Prez (PvdA) had hier geen enkele behoefte aan. Is dat de PvdA
van participatie van burgers? Of van de arrogantie van 17 jaar bestuursmacht?

 

De bewoners hebben een tegenvoorstel gemaakt.

1 Schrap de afwijkingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan (dus dan weer afgesproken bouwhoogte van 7,7m)
2 De bewoners gaan per direct actief helpen met het verkoop van de kavels (dus sneller inkomsten voor de gemeente, want in hun huidig plan willen zij pas 2018 met verkoop starten)
3 De bewoners zijn zeer gemotiveerd, want als wij samen met de gemeente de kavels verkocht krijgen, is er geen discussie over de bouwhoogte meer nodig
4 Minder financiële risico’s voor de gemeente door het wegvallen van lange juridische procedures en planschade

Aldus Torsten Gerhardt

015-2132506  ,  info@testedich.de


 

Reactie van de bewoners op het definitieve bestemmingsplan en op de antwoorden van de vragen van de raadfracties
Het is ons niet duidelijk waarom het bestemmingsplan nu moeten worden aangepast terwijl niet aannemelijk is gemaakt dat het beoogde effect (snellere verkoop dan wanneer het bestemmingsplan ongewijzigd blijft) wordt gerealiseerd en er wel een bewezen verslechtering komt van de woon-/leefomgeving voor de huidige EN toekomstige bewoners en van de aanblik van de straat/wijk.
De volgende argumenten ondersteunen de beslissing om het bestemmingsplan niet aan te passen:
1. Het voorgestelde bestemmingsplan kent alleen een significante aanpassing voor de Ecokavels. Een keus om het bestemmingsplan voorlopig te laten zoals het is zal geen negatieve impact hebben op andere plannen.

2. De gemeente gaat op dit moment uit van verkoop van de kavels in de periode 2018/2019. In drie tot vier jaar kan er nog veel ten goede veranderen. Nu al stijgen de prijzen van (vrijstaande) woningen al enige maanden op rij en zit ook de verkoop van vrijstaande woningen in de lift. Dit alles zal ook een gunstige werking hebben op de verkoop van de ecokavels. Inmiddels is er voor de eerste 2 kavels van het project Buitenleven een bouwvergunning aangevraagd op basis van het bestaande bestemmingsplan. En zijn ook alle beschikbare kavels aan de Kastanjewetering verkocht.

3. Een van de door de gemeente aangevraagde makelaarsrapporten is ook zeer duidelijk over het belang van de kwaliteit van de omgeving: “Of de verkoopprijzen daardoor ook omhoog kunnen hangt tevens sterk af van de kwaliteit van de omgeving”.

4. Een kwalitatieve woonomgeving voor Ecokavels vraagt om ruime tuinen, voldoende afstand tussen de woningen. Hier zou voorts nog aan kunnen bijdragen dat er een duidelijk kavelpaspoort wordt geïntroduceerd welke een maximale bezonning van de overige huizen bewerkstelligt en een maximale goothoogte van 6 m wordt geïntroduceerd (zoals ook al bij de Laan van Groenenwegen toegepast).

5. Het doordrukken en vasthouden aan de voorgestelde wijzigingen en instemmen met de aanpassing van het bestemmingsplan voor de ecokavels zal niet alleen op langere termijn ten koste gaan van de verkoopbaarheid en prijzen van de kavels, ook zullen er op korte termijn significante kosten aan verbonden zijn voor de gemeente in de vorm van planschade, juridische procedures en ambtelijke inzet.

Voorstel van de bewoners:
De bewoners van de bebouwde Ecokavels en omliggende huizen hebben ook al eerder hun hulp aangeboden aan de gemeente om toekomstige bewoners te helpen enthousiasmeren en zodoende bij te dragen aan de verkoop van de ecokavels (op basis van het bestaande ecokavel concept). Dit aanbod blijft onverdeeld van kracht, als de gemeenteraad de afwijkingsbevoegdheid van een bouwhoogte van 9 meter uit het definitieve bestemmingsplan schrapt. Wij zijn overtuigt van het succes van het bestaande concept aangezien de Delftse Ecokavels zich duidelijk en positief onderscheiden van beschikbare kavels in naburige gemeenten. Met onze ideeën, het inzichtelijk maken van de mogelijkheden en positieve aspecten van de kavels / wijk en onze actieve hulp bij het verkopen van de kavels denken wij daar als omwonenden een positieve en constructieve bijdrage aan te kunnen leveren. Ook ons doel is verkoop van het grootste deel van de kavels voor 2019 (wij hebben voldoende ideeën, die direct omgezet kunnen worden) en we zouden graag met de gemeente al vanaf dit jaar aan de slag gaan om de kavels, naar huidig bestemmingsplan, goed in de markt te zetten!
Vergelijk van de 2 alternatieven
Schrappen van de afwijkingsbevoegdheid Voorstel definitief bestemmingsplan wordt gehandhaafd
Verkoopbaarheid Onzeker. (Direct kans op succes)
De woningmarkt trekt langzaam aan en je kunt het onderscheidend vermogen van de eco-zone gebruiken in de PR. Maar, dure kavels verkopen vaker als laatste in een nieuwe wijk. Onzeker. (Pas vanaf 2018)
Belangrijkste voorwaarde is dat de omgeving er goed uitziet (zie makelaars-rapporten, groot risico in deze variant), maar ook met meer bouwmogelijkheden zijn er geen garanties voor snelle verkoop.
Kosten door het verlagen van de grondprijs In beperkte mate

Door te concurreren met woonkwaliteit, leefruimte en ecologische waarden is het niet noodzakelijk de grondprijs lager te maken dan de grondprijs in de directe omgeving.
Flinke verlaging van de grondprijs noodzakelijk (tot onder de prijs in de omgeving).
In de omgeving kunnen bewoners 30 % bebouwen tegen een lagere grondprijs. Directe concurrentie hiermee verlies je, als je het onderscheidende ecologische karakter loslaat en de grondprijs niet fors verlaagt.
Bijkomende kosten (naast de kosten voor het beantwoorden van de zienswijzen, het maken van foutieve (bezonnings)-studies en de gesprekken met bezorgde buurtbewoners). Geen -Juridische proceskosten
– Kosten ambtenaren/ gemeentejurist (uren) tijdens het Raad van Staten traject
– Planschade

Negatieve nevenverschijnselen Geen Vertrouwen van de burgers in de gemeente daalt doordat het plan een verslechtering van de woonkwaliteit geeft en de eigen ecologische visie te grabbel gooit, zonder dat aannemelijk wordt gemaakt dat het beoogde doel (een versnelling van de verkoop) ook daadwerkelijk gerealiseerd zal worden.
Positieve nevenverschijnselen Buurtbewoners kunnen oprecht nieuwe bewoners enthousiasmeren en zo de gemeente direct helpen bij de verkoop vd kavels.

Opmerkingen over de afwijkingsbevoegdheid

Het lijkt zo mooi. Er wordt een bouwhoogte van de ecokavel van 7 m in het definitieve bestemmingsplan vastgelegd. Helaas zit een adder onder het gras: “Uitsluitend met een afwijkingsbevoegdheid is een bouwhoogte van 9 meter toegestaan. Dan is wel een verplichte kap voorgeschreven met een minimale hellingshoek van 25 graden en een maximale hellingshoek van 55 graden.”
Juridisch betekend dit: ‘met het opnemen van de afwijkingsbevoegdheid wordt het project in beginsel planologisch aanvaardbaar wordt geacht. Dit brengt met zich dat de raad reeds bij de vaststelling van het plan moet hebben afgewogen of de situatie die kan ontstaan door de toepassing van deze bevoegdheid planologisch aanvaardbaar is’.
Of in het gewoon Nederlands: De maatvoering in het bestemmingsplan zal dan de norm zijn. Als iemand dan een bouwplan indient tot 9,9 meter zal de gemeente dat honoreren.
De voorgeschreven dakvorm (die dus minder schaduw moet garanderen) is niet afdoende, omdat men over de volle breedte aan de achterkant van een huis een dakkapel vergunningsvrij mag bouwen. Dus vergelijkbaar met een plat dak van 9,9 meter hoog.
Verder wordt gesteld: “In het bestemmingsplan Harnaschpolder 2005 ligt al de afweging om in het lint ‘optoppen’ toe staan in de vorm van een vrijstellingsbevoegdheid. In het bestemmingsplan is een zodanig regeling opgenomen dat enige wijziging in situering en volume van de hoofdbebouwing mogelijk is zolang het karakter van het lint behouden blijft. Gebruikmaking van de vrijstellingsbevoegdheid heeft geleid tot een nieuwe omgevingskarakteristiek. Door nu een kap voor te schrijven voor de te bouwen woningen in de ecokavels kan de trend van de Dijkhoornseweg worden voortgezet aan de Kastanjewetering.”
Nog in het ontwerpbestemmingsplan werd over bestaande 10m hoge huizen in de ecozone geschreven. Dat is nu niet meer het geval, dus wordt er indirect verteld, dat er al 10 m hoge huizen staan of mogelijk zijn (Gebruikmaking van de vrijstellingsbevoegdheid). Maar dit is gewoon onjuist. Er staan geen 10 m hoge huizen in de ecozone, nog werd een vrijstelling hiervoor verleend.
Bijlage 1:
Onze uitvoerige reactie op het rapport van de gemeente op de raadsvragen
Makelaarsrapporten:
De vraagstelling aan de makelaars is niet juist geweest. Volgens ons moet de volgende vraag gesteld worden: Wat is er nodig om zoveel mogelijk kavels aan de ecozone voor de hoogste prijs te kunnen verkopen uitgaande van het bestaande bestemmingsplan en in een tijdsbestek van 3-4 jaar (2018-2019)?
– De adviezen zijn alleen voor kavels achter Kastanjewetering en niet achter Dijkshoornseweg
– Er is geen doelgroepenanalyse gemaakt. Deze is belangrijk om de toekomstige klanten juist aan te spreken en hun verwachte kwaliteitsniveau te kennen.
– Makelaars hebben voor 9 m hoogte (met beperkende dakvorm) en voor 20% te bebouwen oppervlakte gekozen. En niet voor een groter (30%) te bebouwen oppervlakte en gelijkblijvende (7 m) hoogte, terwijl het hoofdargument meer m3 is. Deze laatste variant biedt juist meer m3 (33% meer tegenover 25% meer m3) en meer bouwvariatie (bij 7m geen beperking dakvorm bij 9 m wel). Verder is deze optie meer gelijksvloer, dus levensloopbestendig.
Makelaarsrapport van 13 feb:
– De makelaar gaat uit van een kavelgrootte van 500m2: Dat is een fout uitgangspunt: De kavelgrootte is vrij, de oorspronkelijke planning was 600m2. Waarop is deze wijziging gebaseerd?
– Een zeer belangrijk argument in het makelaarsrapport is dat ze duidelijk spreken over voldoende afstand met de bestaande bebouwing en dat een hoofdtuin op het Noord-Westen geen groot probleem hoeft te zijn, omdat de woningen vrijstaand gerealiseerd worden en altijd een goede bezonning hebben rondom de woning. Dit vraagt om een duidelijk kavelpaspoort, waar een bouwhoogte >7.7 meter alleen mogelijk zou mogen zijn aan de voorkant van de kavel en feitelijk een duidelijk argument voor een lagere bouwhoogte voor een zonniger tuin.

Makelaarsrapport van 16 feb:
– Het rapport geeft duidelijk aan dat de kwaliteit van omgeving belangrijkste factor voor verkoopprijs! Waarom juist door nieuwe bestemmingsplan hier afbreuk aan doen?
– In het rapport wordt voor een goothoogte van 6m gekozen, deze aanbeveling heeft de gemeente blijkbaar niet overgenomen. Waarom?
Er wordt melding gemaakt van nog andere makelaarsrapporten, die de gemeente niet heeft gegeven (naar aanleiding van WOB verzoek/raadsvragen). Dat is niet transparant en onvolledige informatie voorziening.
Ons commentaar op de antwoorden van de gemeente op de vragen van de raadsfracties
(Inleiding)
– Er wordt gesteld dat “Wensen uit de markt” de reden is voor verhoging van de bouwhoogte. De makelaarsrapporten bieden hiervoor geen onderbouwing.
– Twee regels erna staat “het verruimen van de regels heeft mogelijk een gunstig effect op de fasering”. Het blijft dus gaan om “een kans” en “hopen op ….”
– Gemeente: “10 m gebruikelijk in omgeving”: Dat klopt, als men de grenzen zo trekt dat men 10m bebouwing tegenkomt. Met hetzelfde argument kun je ook naar de 30m hoogte gaan. In de ecozone en het zichtbare stuk van de Dijkhoornseweg staat in tegenstelling tot wat de gemeente in het ontwerpbestemmingsplan beweerd alleen gebouwen van maximaal 7,7m en dat was de expliciete bedoeling van het geldende bestemmingsplan. In de opgenoemde situaties (Rijswijk, Midden Delfland) is vanaf het begin in de stedenbouwkundige opzet en afstanden tussen de woningen al met deze 10 meter hoogte rekening is gehouden! Dit maakt een groot verschil.
– Citaat blz. 36 beeldkwaliteitsplan door de gemeente “Architectonische experimenten, duurzame of ecologische woningen, vegetatiedaken, verschillen in architectonische stijlen en sferen zijn toegestaan.” Alleen een bouwhoogte van 10 m is geen architectonisch experiment meer. Wij moeten heel ver in de tijd terug wanneer dat het geval was.
– Verder stelt de gemeente dat de “Versterking van de ecologische waarde” uitgangspunt van ecozone is. Maar hierbij past geen verhoging van de bouwhoogte en een halvering van de ecozone zoals nu geplant is.
– Er wordt door de gemeente op de “verplichte kapconstructie van max 55 graden” gewezen. Dat maakt een kap van 12 graden mogelijk. Voor schaduwwerking is dat gelijk aan plat dak. Verder is op de achterkant een dakkapel over bijna de hele lengte vergunningsvrij mogelijk. Ook voor de schaduwwerking een ramp. Dus de max 55 graden is een beperking van niets. Er is door vele mogelijkheden van vergunningsvrij verbouwen, bijna geen mogelijkheid om de schaduwwerking te beperken, behalve door de bouwhoogte op 7 m te houden. Zelf het minimale voorstel van de makelaar een goothoogte van 6m werd niet door de gemeente overgenomen.
– Citaat: “De bezonning gaat voor de omwonenden tov de eerder gepresenteerde alternatief op vooruit”; maar sterk achteruit tov geldende bestemmingsplan.
– Alternatief wethouders: westelijke ecokavels: In het eerdere gesprek met de wethouders is ons 2 keer de bouwhoogte als bouwafstand beloofd, waarom is dat nu weer ingetrokken en op 15 m gereduceerd?
– “Een bouwhoogte van 10 meter is passend in de omgeving” staat er, maar …. Dit geldt in ieder geval niet voor de bestaande bouw aan Dijkhoornseweg en Kastanjewetering. Het gevaar is reëel dat er een flink hoogte verschil zal ontstaan.
– Er wordt continu gesproken over een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid van 7 naar 9 meter. Wat dit precies verschilt met verhogen naar 9 meter is ons niet duidelijk (klinkt misschien aardiger, maar zelfde effect). Volgens ons is in beide gevallen 9.90 meter bouwen mogelijk.

Vraag 1:
– Citaat: “ de derde laag wordt gewaardeerd”: Dat geldt zeker voor mensen, die zoveel mogelijk m3 voor een zo laag mogelijk prijs willen kopen. Vanaf een bepaalde prijs worden kwalitatieve kenmerken steeds belangrijker o.a. juist zo min mogelijk trappen en zoveel mogelijk gelijkvloers en een groene, zonnige landelijke omgeving.
– “Geen verrommeling … omdat … veel vergunningvrij mogelijk” De verrommeling ontstaat, omdat de gebouwen dichter op elkaar te komen staan en doordat er geen tuinvilla’s maar “normale m3 huizen” gebouwd worden. Dit vormt een afbraak van het kwalitatieve beeld van de ecozone, die dan de naam niet meer verdient. En juist doordat zoveel al vergunningsvrij mogelijk is, is een verruiming van het bestemmingsplan nog kritischer te zien, omdat hierdoor nog meer mogelijk wordt. Dus men krijgt een versterking van 2 negatieve effecten.
Vraag 2:
– De vraag is niet door gemeente beantwoord, dus er zijn geen voorbeelden in Delft waarbij deze toename gebeurd is.
Vraag 3:
– Maar bij de bezonningsstudies is er geen vergelijk gemaakt tussen het huidige bestemmingsplan en het ontwerpbestemmingsplan.
Vraag 4:
– Erfpacht: Is intussen ingetrokken en gold alleen voor minder dan 1 jaar. Juist deze wisselingen maken het moeilijker om de kavels te verkopen
– Los laten verkaveling: Misschien een negatief effect op verkoop, doordat nu onduidelijk wordt hoe de schaduwwerking van het huis van toekomstige buur zal zijn en het feit dat er nu ineens veel meer vrijstaande huizen op een rijtje mogelijk zijn dan eerst was vastgelegd.
– Gemeentelijke website: Foutieve informatie op deze (oa. foute grondprijs ) t/m dec. 2014, sindsdien offline
– Prijsverlaging: Maar oude prijs verder in verkoopinfo gelaten. Dus potentiele koper zagen nog steeds de oude hoge prijs.
– Geen verkoopbrochure, geen touren van hoogopgeleiden langs dit gebied, zoals in de spoorzone, geen boeiende verkoopinfo in Delftse kranten, … . Er was feitelijk geen adequaat verkoopproces afgestemd op de situatie op de woningsmarkt.
Vraag 5:
Dit is niet juist. Verschillende kopers van de huidige ecokavels hebben de gemeente gevraagd of er werkelijk geen mogelijkheid was om 10 m hoog te bouwen om juist de huidige situatie te voorkomen. Elke keer werd stellig deze mogelijkheid ontkend. Dit is heel frustrerend voor de bewoners.
Vraag 6:
Citaat: “Deze kavels zijn uitgefaseerd naar 2018/2019” Waarom nu haast maken en de kwantitatieve wedstrijd met Rijswijk en Midden Delfland aangaan ipv de tijd te gebruiken om kwalitatief te scoren. Zeker gezien het feit dat je dus niet weet of er met huidige regels niet gewoon meer verkocht zal worden tegen die tijd! Waarom planschade betalen plus een lagere grondopbrengst door de kwantitatieve concurrentie en kosten door juridische procedures?
Vraag 7:
– Citaat: “De bestaande bewoners krijgen dezelfde bouwmogelijkheden als de toekomstige bewoners” Zulke zinnen zijn van cynisme niet te overtreffen. . Het bouwen van een extra verdieping is erg kostbaar en in veel gevallen niet meer mogelijk. Een gemeente die hard roept om in 2050 energieneutraal wil zijn en het milieu zegt belangrijk te vinden, zou moeten weten, dat het compleet milieukundig onverantwoord is om bij een 3 jaar oud gebouw 30% van een gebouw te slopen om een extra verdieping erop te zetten. Betekend dit, dat de gemeente de bewoners hierbij aanbied, de meerkosten van deze operatie en de ontstaande milieuschade te vergoeden en dat in hun planschade inschatting meegenomen heeft?
– Citaat: “Daarnaast is de regeling opgenomen dat de afstand tussen de bestaande en nieuw te bouwen woningen minimaal 2 maal de bouwhoogte van de nieuw te bouwen woningen bedraagt.” Precies, dat was ons beloofd door de wethouders. Waarom staat het niet zo voor westelijke ecokavels vermeld?
Vraag 8:
De gemeente heeft alleen hetgene gedaan wat wettelijk verplicht is. Maar juist om vooraf met de bewoners praten en op het herhaaldelijke uitnodigingen om hier samen een oplossing te zoeken is niet positief gereageerd. Alleen commentaren als, “wij weten al alles over dit gebied”.

Conclusie naar aanleiding van de reactie van de gemeente op de vragen van de raadsfracties:
Ons valt op dat de gemeente lijkt te hebben besloten om met Rijswijk en Midden Delfland bij de kavelverkoop kwantitatief te concurreren in plaats van kwalitatief. Omdat in Rijswijk en Midden Delfland de grondprijs onder 600 Euro per m2 bij 30% bebouwing en 10m hoogte ligt, zou de grondprijs van de ecokavels om de kwantitatieve slag te winnen rond de 570 Euro per m2 moeten liegen. Dat betekend een verlies van ca. 1 miljoen op de huidige prijs. Verbazingwekkend gezien de huidige financiële situatie van de gemeente en het geplande verkoopmoment 2018/2019.
Ook is het duidelijk dat het eerste voorstel voor het bestemmingsplan niet zorgvuldig doordacht is en de gemeente nog veel achteraf aan het repareren is. In de antwoorden op de vragen van de raadsfracties lijkt de gemeente ook sommige vragen bewust te ontwijken (b.v. andere voorbeelden van 30-40% hoogte stijging in nieuwe bestemmingsplannen).
Er is in onze ogen nog voldoende tijd om samen met de bewoners een hogere grondprijs te rechtvaardigen door middel van het creëren van een kwalitatief hoogwaardige omgeving.

Bijlage 2: Makelaarsrapporten


Bijlage 3: Beantwoording raadsvragen

Geachte heer, mevrouw,
U heeft technische vragen gesteld over het bestemmingsplan Harnaschpolder.
Op dit moment wordt er gewerkt aan de beantwoording van de zienswijzen en zal naar verwachting het bestemmingsplan voor de zomer ter inzage worden gelegd. De beantwoording van deze raadsvragen geeft de huidige stand van zaken weer. De uiteindelijke beantwoording van de zienswijzen en het vast te stellen bestemmingsplan zal worden naar verwachting voor de zomervakantie via het College aan de gemeenteraad worden aangeboden.
Alvorens we deze vragen beantwoorden willen we graag door middel van een algemeen gedeelte meer context schetsen.
Context
De gemeente heeft te kampen met tekorten en wordt er daarom voortdurend kritisch gekeken naar de gemeentelijke grondposities (grondexploitaties) en de verkoopbaarheid van de kavels… Om te verdienen op de grondposities is ook gekeken naar verruiming van de bouwmogelijkheden. Zo ook voor de eckokavels in de Harnaschpolder. Daarom is ook nogmaals kritisch gekeken naar de verkoopbaarheid van ‘ecokavels’ in Harnaschpolder en naar het verruimen van de bouwmogelijkheden.
In dit kader wordt ook verwezen naar de brief met onderwerp: actualisatie grondexploitaties en gevolgen financieel meerjarenbeleid (kenmerk 1851043). Hierin is eerder al gemeld dat:
Het college wil sturen op de verbetering van de afzetbaarheid van de vrije kavels. De vrije kavels vertegenwoordigen een belangrijk deel van de nog te realiseren opbrengsten en om de aantrekkelijkheid van de vrije kavels te versterken wordt in de actualisatie van het bestemmingsplan van Harnaschpolder onder meer voorgesteld de regels ten aanzien van de bouwhoogte iets te verruimen. Dit komt tegemoet aan de wensen uit de markt (“vraaggericht bouwen”). De belangen van omwonenden worden daarbij afgewogen. Het verruimen van de regels heeft mogelijk een gunstig effect op de fasering. aanpassing van het bestemmingsplan Harnaschpolder ondersteunt daardoor de haalbaarheid van de gefaseerde opbrengsten. De bouwhoogte was in het ontwerpbestemmingsplan verhoogd van 7 meter naar 10 meter. Voor deze verhoging is niet alleen gekeken naar de naar de uitganspunten die in eerder visies en beleidsstukken door de gemeente zijn bepaald. .Hierbij is niet alleen gekeken naar de mogelijkheden in het geldende bestemmingsplan, maar ook naar de bouwmogelijkheden in de omgeving, zoals de gemeente Rijswijk en Midden – Delfland.
De Harnaschpolder en de omgeving zijn in ontwikkeling is. In de toekomstige situatie komen in de omgeving vergelijkbare bouwhoogtes voor. Aan de overzijde van de ecokavels aan de Laan van Bentvelsen (zuidkant) zijn ook woningen van 10 meter mogelijk gemaakt met een bebouwingspercentage van 30%. In de gemeente Midden-Delfland zijn woningen in het Scharnier voorzien met een bouwhoogte van 9.5 meter en een bebouwingspercentage van 30%. Tenslotte kunnen aan de Sionsweg in Rijkswijk (direct aan de overzijde van de Kastanjewetering) woningen worden gebouwd van 12 meter hoog. Geconstateerd kan worden dat kavels met een bouwhoogte van 10 meter in de (directe) omgeving vaker voorkomen.
De bouwhoogte van 10 meter is passend in de omgeving. In eerdere beleidsstukken van de gemeente wordt een dergelijke bouwhoogte ook niet ongebruikelijk geacht. In 2004 is een stedenbouwkundig programma van eisen vastgesteld dat voor de ecozone uitgaat van type woningen van 1 à 2 bouwlagen met een kap. In 2005 is het ‘moederplan’ vastgesteld en heeft de ecozone een
uit te werken bestemming (wonen III).
In het stedenbouwkundig programma van eisen is met betrekking tot de bouwhoogten van in het Scharnier opgenomen: ‘Uitgaande van villa-achtige bebouwing is deze een á twee lagen met kap, of inspringende tweede of derde laag’. In het beeldkwaliteitsplan (zoals vastgesteld door de gemeenteraad in 2007) is nadrukkelijk opgenomen dat er in de ecologische zone ‘Tuinvilla’s” mogen komen, die onderling sterk mogen verschillen en waarbij architectonische experimenten worden toegejuicht. Op pagina 36 van het beeldkwaliteitsplan staat: ‘Type Tuinvilla wordt gekenmerkt door een open verkaveling met veel privé groen in een zone die deel uitmaakt van een ecologisch netwerk. De woningen zijn vrijstaand, staan niet in één rooilijn en mogen onderling sterk verschillen. De samenhang ontstaat door de groene erfafscheidingen, een stelsel van hagen omzoomt de openbare ruimte. Architectonische experimenten, duurzame of ecologische woningen, vegetatiedaken, verschillen in architectonische stijlen en sferen zijn toegestaan.’
Voorbeeld inrichting ecokavels (beeldkwaliteitsplan pag 37).
De gehanteerde bouwhoogte van 10 meter is in een stedelijke omgeving ook niet ongebruikelijk en – gelet op de maat van de kavels en de te verwachten afstand tussen de bebouwing – aanvaardbaar. Met het gepresenteerde definitieve voorstel van 7 meter hoog met een binnenplanse afwijking naar 9 meter wordt een dergelijke hoogte geen afbreuk gedaan aan eerder geschetste kaders en is als passend in de omgeving aan te merken binnen de juridische kaders.
In het moederplan (Harnaschpolder 2005) is in de uitwerkingsbepalingen bepaald:
 De maximale bouwhoogte van 7 meter met een vrijstelling voor maximale bouwhoogte van10 meter indien de gebruiksmogelijkheden en verblijfskwaliteit van de aangrenzende en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden aangetast, gemeten naar bezonning op aangrenzende erven, privacy en stedenbouwkundige kwaliteit
 het bebouwingspercentage bedraagt maximaal 20% van per met WIII aangeduid plandeel waarbij behoud en versterking van de ecologische waarde van dit gebied uitgangspunt is.
In het uitwerkingsplan Harnaschpolder Voordijkshoorn (2007) is bepaald:
 Voor de oostelijke kavels: 20% bebouwing, geen bouwvlak en bouwhoogte 7 meter
 Voor de westelijke kavels: 30% bebouwing, een bouwvlak met respectievelijk afstanden van 12,5 en 15 meter tot de erfgrens, hoogte 7 meter
In het ontwerpbestemmingsplan Harnaschpolder 2015:
 Voor de oostelijke ecokavels: 20% bebouwing, geen bouwvlak, hoogte 10 meter
 Voor de westelijke ecokavels: bebouwingspercentage 20%, geen bouwvlak, hoogte 10 meter.
Op de inloopavond 16 december 2014 van dit ontwerpbestemmingsplan is de mogelijkheid geboden hierop te reageren. Naar aanleiding van de reacties op de inloopavond en de ingediende zienswijzen is kritisch gekeken naar het ontwerpbestemmingsplan en de ‘ecokavels’. Gekeken is of, en zo ja in hoeverre aan de reacties en ingediende zienswijzen tegemoet kan worden gekomen. Hierin zijn aspecten als behoud ecologische waarde, stedenbouw, privacy, bezonning en verkoopbaarheid betrokken. Daar is het volgende uitgekomen:
Voor de oostelijke ecokavels:
Ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan is er een:
 Achtergevelrooilijn van 5 meter (in deze strook is het niet mogelijk een hoofdgebouw te plaatsen),
 Bebouwingspercentage teruggebracht van 30% naar 20%,
 De bouwhoogte van 10 meter naar een bouwhoogte 9 meter, verplichte kapconstructie van maximaal 55 graden.
Voor de westelijke ecokavels:
Ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan is er een:
 20 % bebouwing (ongewijzigd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan),
 Een bouwvlak met respectievelijk afstanden van 8 en 10 meter tot erfgrens (waarbij de minimale afstand tussen bouwvlak en achtergevel bestaande woningen 15 meter is),
 De bouwhoogte van 10 meter naar een bouwhoogte 9 meter en een verplichte kap met maximaal 55 graden.
Om deze voorgestelde wijzigingen goed te kunnen uitleggen zijn twee extra informatieavonden gehouden. Deze optimalisatie is op 16 en 18 februari 2015 met de omwonenden gedeeld. Tevens is de mogelijkheid geboden om hierop te reageren tot en met 6 maart als mensen die behoefte voelden. Deze reacties worden dan mee genomen in de besluitvorming.
Uit de eerste reacties op de informatieavonden blijkt dat de optimalisatie geen gewenst alternatief voor de omwonenden is. De omwonenden hebben aangegeven dat voor een aantal kavels (bestaande woningen ten tijde van bestemmingsplan Harnaschpolder 2005) een regel geldt dat de afstand tussen bestaande woningen in het plangebied en nieuw te bouwen woningen minimaal tweemaal de hoogte van de nieuwbouw bedraagt (artikel 3 lid 2 sub d).
Naar aanleiding van de reacties op de informatieavonden is onderzocht wat de toepassing van bovenstaande regel voor alle woningen aan de Kastanjewetering (oostelijke kavels) voor gevolgen heeft, bij een bouwhoogte van 9 meter. Hierop is bezonningsstudie opgesteld en wederom advies gevraagd aan de makelaar i.v.m. de verkoopbaarheid. De bezonning gaat voor de omwonenden t.o.v. het eerder gepresenteerde alternatief op vooruit. Bovendien heeft het geen negatieve gevolgen voor de verkoopbaarheid van de kavels, ondanks dat het de mogelijkheden om een woning op te richten beperkt.
In een gesprek tussen wethouders Förster en De Prez en omwonenden is het volgende alternatief voorgelegd:
Oostelijke ecokavels:
 20 % bebouwing,
 De afstand tussen bestaande en nieuw te bouwen woningen bedraagt minimaal tweemaal de bouwhoogte van de nieuw te bouwen woningen.
 Daarnaast is de bouwhoogte teruggebracht naar 7 meter met een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid naar 9 meter.
 Als voorwaarde is bij de afwijkingsbevoegdheid opgenomen dat het hoofdgebouw moet zijn voorzien van een kap, met een maximale hellingshoek van 55 graden.
Westelijke ecokavels:
 20% bebouwing van de kavel.
 Blijven gelijk aan de eerste optimalisatie voor wat betreft het bouwvlak, omdat voor deze kavels de afstand tot de bestaande gevels minimaal 15 meter is.
 Verder is de bouwhoogte teruggebracht naar 7 meter met een afwijkingsbevoegdheid naar 9 meter.
 Als voorwaarde is bij de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid is opgenomen dat het hoofdgebouw moet zijn voorzien van een kap, met een maximale hellingshoek van 55 graden.
Beantwoording vragen
1. Waarop baseert de gemeente haar vermoeden dat het verhogen van de bouwhoogte van 7m naar 10m positief is voor de verkoopbaarheid van de percelen? Het schijnt dat hier een rapport van makelaars aan ten grondslag ligt. Graag zouden wij dit rapport ontvangen
Zoals hierboven is aangegeven in het stuk achtergrond is het voornemen om het bestemmingsplan aangepast aan te bieden aan de gemeenteraad. Een bouwhoogte van 9 meter maakt meer verschillende typen woningen mogelijk. Later is dat door de makelaars ook bevestigd. Een aantal voordelen van de verruiming in de hoogte t.o.v. bebouwingspercentage:
 De derde laag / kap wordt gewaardeerd, maakt verschillende typen woningen mogelijk waardoor meer variëteit zou kunnen ontstaan.
 Je kan meer oppervlakte op een kleinere plot bouwen, zonder de footprint van de woning te vergroten. Wel is dan wel mogelijk dat er enkele woningen meer zouden kunnen komen, echter vanwege de diepte van de kavels is dat aantal zeer beperkt.
 Geen verrommeling en verstening van de laan omdat er tegenwoordig ook veel vergunningsvrij mogelijk gemaakt is. Als bijlage hierbij treft u twee makelaarsrapporten aan. Omdat hier marktgevoelige informatie in staat zijn stukken zwartgemaakt. Wij vertrouwen op uw begrip daaromtrent.
2. Over het verhogen van de toegestane bouwhoogte van 7 naar 10 meter, daarover wordt gezegd dat dit een ‘geringe’ toename is. Zijn er voorbeelden in Delft waar dergelijke toenames ook zijn gebeurd?
Voor Delft kan worden gesteld dat een bouwhoogte van 10 meter hoog voor een vrijstaande kavel een gangbare bouwhoogte is. In dit kader wordt ook verwezen naar de Harnarschpolder. Waar een bouwhoogte van 10 meter voor (vrijstaande) kavels veel voortkomend is. In dit kader wordt ook verwezen naar omliggende gemeente en de wijze van bestemmen voor de ecokavels.
In het bestemmingsplan Harnaschpolder 2015 is voor de woningen aan de kastanjewetering en Dijkshoornseweg (wat betreft de ecokavels)een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid g opgenomen van 7 naar 9 meter, omdat verwacht wordt dat deze verruiming een positieve invloed heeft op de verkoopbaarheid van de percelen. Daarnaast sluit deze verruiming aan bij het uitgangspunt om bestemmingsplannen toekomstgerichter te maken. Bij het opstellen van een bestemmingsplan worden er nieuwe afwegingen gemaakt en wordt gekeken waar bebouwingsmogelijkheden bij recht verruimd kunnen worden. Dit kan zich vertalen in het verhogen van de bouwhoogte, maar ook in het toevoegen van extra gebruiksmogelijkheden.
3. Er is nog wat onduidelijkheid over de bezonningsstudie. Er is uitgegaan van een oorspronkelijke strook van 2 meter in de oude situatie, naar 5 meter in de nieuwe situatie (gezien vanaf de bestaande huizen). Waarom is er niet uitgegaan van 0 m in de oude situatie naar 5 m nieuw?
Er is tijdens de informatieavonden een bezonningsstudie gepresenteerd voor de geldende situatie en die is vergeleken met een zogenoemde optimalisatie waarbij is uitgegaan van een strook van 5 meter. Voor de oude situatie is uitgegaan van een zogenoemde maximale invulling waarbij uitgegaan is van bebouwing tot aan de erfgrens (dus 0 meter) en niet van een strook van 2 meter vanaf de erfgrens.
Tijdens de informatieavond is een tekening gepresenteerd wat het verschil in afstanden tot de erfgrens zou zijn ten opzichte van de nieuwe en oude situatie. Hierbij is uitgegaan van een afstand van 2 meter vanaf de erfgrens. Dit heeft te maken met wet- en regelgeving over privacy.
4. Zoals wij hebben vernomen, wordt het bestemmingsplan bij de Eco-kavels gewijzigd om de verkoop te bevorderen. Welke middelen zijn er tot nu toe ingezet om de verkoop van kavels te stimuleren?
De gemeente heeft naast de verruiming van het bestemmingsplan een aantal andere maatregelen genomen om de verkoopbaarheid te stimuleren. Voorbeeld hiervan zijn:
 Erfpacht: Om de verkoop van de woningen te stimuleren heeft de gemeente afname van grond in erfpacht mogelijk gemaakt. Dit geldt voor zowel de kavels als voor de woningen, gebouwd door ontwikkelaars.
 Los laten van vaste verkaveling: Er is een proefverkaveling gemaakt waarbij uiteindelijk de verkavelingsgrenzen los zijn gelaten, zodat een potentiele koper zelf de vrijheid heeft voor de kavelgrootte en daarmee ook de woning grootte.
 Inzet gemeentelijke makelaar.
 Te koop aanbieden van de kavels bij diverse makelaars: De kavels zijn naast de gemeentelijke websites, ondergebracht bij 2 makelaars en worden ook daar te koop aangeboden.
 Samenwerking met Xcellenthouse: Gedurende 2014 heeft een samenwerking plaatsgevonden met Xcellenthouse waarbij de insteek was dat een potentiele koper een goed beeld krijgt van het eindbeeld, ook in financiële zin.
 Prijsverlaging per vierkante meter. De oorspronkelijke prijs voor een vierkante meter is verlaagd van 665 naar 628 euro per vierkante meter (incl. BTW).
5. Aan de huidige bouwhoogte, bebouwingspercentages en afstand tussen de bebouwing ligt een uitgebreide stedenbouwkundige, planologische en groene visie ten grondslag. Voldoet het gewijzigde bestemmingsplan aan deze visies?
Ja, in het stedenbouwkundig programma van eisen (vastgesteld in 2004) en beeldkwaliteitsplan (2007) is al uitgegaan van type woningen van 1 a 2 bouwlagen met een kap. Ook is een verhoging van de bouwhoogte niet in strijd met de uitgangspunten van de Nota Groen. De bebouwingspercentage voor de ecokavels blijven gelijk ten opzichte van het geldende plan. Waarbij voor het westelijk deel het bebouwingspercentage zelfs afneemt
6. Met hoeveel vertraging en planschade houdt de gemeente rekening, aannemende dat de bewoners van alle juridische procedures gebruik zullen maken als de voorgenomen bouwhoogtes worden doorgezet?
Uit de planschaderisicoanalyse kwam een bedrag van maximaal € xxxxx naar voren (Deze planschaderisico-analyse is uitgevoerd op grond van de bepalingen zoals opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan Harnaschpolder 2015). Op dit moment is er geen aanleiding om aan te nemen dat met de eerder genoemde wijzigingen het maximale planschadebedrag van € 30.000 zal toenemen.
Deze kavels zijn uitgefaseerd naar 2018-2019. Vooral op advies van de makelaars, kavels worden theoretisch gezien beter uitgegeven als de omgeving af is. Van vertraging in de afzetbaarheid door juridische procedures is derhalve geen sprake.
7. Hoe wordt in de plannen rekening gehouden met de belangen en de rechtsbescherming van de bestaande bewoners en de toekomstige ruimtelijke uitstraling van de eco-zone?
De bestaande bewoners krijgen dezelfde bouwmogelijkheden als de mogelijk toekomstige bewoners. Het doorvoeren van de wijziging is onderdeel van een totale afweging tussen de belangen van de bestaande bewoners (door rekening te houden met privacy en bezonning) en de verkoopbaarheid van de kavels en de ecologische waarde.
Het plan voldoet aan de uitgangspunten van het moederplan, het Stedenbouwkundige programma van eisen, de nota groen en het beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan heeft als uitgangspunt dat in de ecologische zone ‘Tuinvilla’s’ mogen komen, die onderling sterk mogen verschillen en waarbij architectonische experimenten worden toegejuicht. Het bestemmingsplan is in lijn met dit uitgangspunt.
Bij de diverse heroverwegingen is er rekening gehouden met bezonning, privacy, uitzicht en de bouwmogelijkheden op de kavels:
 De bouwhoogte is ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan verlaagd van 10 meter naar 7 meter met een binnenplanse afwijking naar 9 meter. Binnen deze bouwhoogte zijn verschillende typen woningen mogelijk. Gedacht kan worden aan (semi)-bungalows, maar ook woningen van 2 bouwlagen met een kap (verbetering verkoopbaarheid).
 Er is een verplichte kap voorgeschreven met een maximale hellingshoek van 55 graden indien er gekozen wordt voor een bouwhoogte hoger dan de huidige 7 meter (tot max 9 meter dus). Bovendien gaf de makelaar aan dat de opname van een kap de verkoopbaarheid kan vergroten.
 Daarnaast is de regeling opgenomen dat de afstand tussen bestaande en nieuw te bouwen woningen minimaal 2 maal de bouwhoogte van de nieuw te bouwen woningen bedraagt. Dit zijn aanvaardbare afstanden in een stedelijk gebied (dit is ook besproken met de Stadsbouwmeester, en hij deelt deze mening).
8. De gevolgen voor bestaande bewoners van de eco-kavels en direct omwonenden kunnen een behoorlijke impact hebben. Is er een beleid dat in dergelijke gevallen, waarbij een bestemmingsplan wordt gewijzigd, die direct omwonenden rechtstreeks per brief worden geïnformeerd? Of kan men dit alleen in de krant lezen?
De bekendmaking/publicatie van dit bestemmingsplan is conform de gebruikelijke werkwijze verlopen. Door het organiseren van een inloopavond en de ter inzage legging van het bestemmingsplan is het voor een ieder mogelijk een zienswijze in te dienen. De publicatie van de plannen wordt via de gebruikelijke wijze bekend gemaakt door aankondigingen in de staatscourant en het gemeentelijke blad (Stadskrant). Omdat het bestemmingsplan ook van invloed kan zijn op inwoners van Midden-Delfland (Den Hoorn) is er een publicatie gedaan in Delft op Zondag. Deze krant is ook voor bewoners van Midden-Delfland beschikbaar.
Daarnaast zijn er twee extra inloopavonden georganiseerd om alternatieven toe te lichten, naar aanleiding van de ingediende zienswijze. De bewoners een uitnodiging gekregen voor deze informatieavonden en er zijn brieven zelfs nog persoonlijk gepost bij de mensen